Peluang Penurunan BI Rate dan Dampaknya pada Sektor Properti
Bank Indonesia (BI) masih memiliki peluang untuk melakukan pemangkasan suku bunga acuan BI Rate hingga tahun 2026. Langkah ini dianggap sebagai angin segar bagi emiten properti, karena berpotensi mendorong permintaan di segmen menengah hingga premium. Beberapa analis melihat potensi penurunan BI Rate hingga 50–75 basis point (bps) sampai 2026 sebagai katalis positif bagi emiten seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).
Pandangan dari Analis
Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, mengatakan bahwa jika BI Rate dipangkas lagi, sentimen kepercayaan pembeli akan semakin terdongkrak. Menurut Liza, dampak penurunan suku bunga ini akan sangat signifikan untuk segmen properti kelas menengah, meski tetap positif untuk high-end, meskipun tidak sekuat mass market.
Sementara itu, Harry Su, Managing Director Research dan Digital Production Samuel Sekuritas Indonesia, menyampaikan bahwa pemangkasan suku bunga acuan BI bisa berdampak terhadap dua hal. Dari sisi perusahaan, penurunan suku bunga akan menjadi katalis positif karena dapat menurunkan beban bunga dan menopang pertumbuhan laba bersih. Namun, dari sisi konsumen belum tentu demikian.
“Kami melihat suku bunga KPR masih berada pada level yang relatif tinggi, sehingga pemangkasan BI rate belum sepenuhnya mampu memberikan insentif langsung kepada pembeli,” ujar Harry.
Selain itu, faktor lain yang perlu dicermati oleh investor adalah stabilitas harga material konstruksi seperti semen dan baja, serta pergerakan rupiah, mengingat nilai tukar memiliki dampak penting bagi emiten yang memiliki pinjaman dalam denominasi USD.
Perkiraan Permintaan Properti
Menurut Harry, ke depan permintaan properti diperkirakan masih didominasi upper-middle entry level di segmen residensial Rp1 – Rp5 miliar. Hal ini terutama karena beberapa emiten justru menurunkan target marketing sales mereka.
Namun, apabila tren ke hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar benar-benar menguat, emiten berpotensi mendapatkan peningkatan margin, mengingat produk di segmen ini umumnya memberikan profitabilitas lebih tinggi.
Di sisi lain, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Muthia Sofi dari BRI Danareksa Sekuritas memandang sebaliknya. Katanya, permintaan residensial diperkirakan bergeser ke segmen hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar. Dalam risetnya, disebutkan bahwa diskusi terbaru dengan para pengembang menunjukkan bahwa permintaan residensial yang sebelumnya didorong oleh pembeli kelas menengah atas di segmen Rp1 – Rp5 miliar kini mulai melambat. Sebaliknya, segmen di atas Rp5 miliar justru menguat.
“Para pengembang berencana memfokuskan peluncuran FY26 pada segmen ini (di atas Rp5 miliar),” terang Ismail dan Wilastita dalam risetnya.
Faktor-Faktor yang Perlu Diperhatikan
Liza menambahkan bahwa selain PPN DTP, arah LTV, penyaluran KPR, dan progres infrastruktur di sekitar township juga turut perlu dijadikan perhatian. “Selain itu, stabilitas rupiah dan daya beli kelas menengah-atas akan sangat menentukan penjualan,” ujar Liza.
Liza memproyeksikan kinerja emiten sektor properti hingga tahun 2026 akan stabil hingga meningkat moderat, dengan BSDE dan SMRA tampil paling agresif secara marketing sales. Sementara CTRA tetap solid secara skala, dan PWON lebih defensif lewat recurring income.
Rekomendasi Saham
Ismail dan Wilastita merekomendasikan investor untuk beli saham CTRA dengan target harga Rp 1.600 per saham, kemudian beli saham PWON dengan target harga Rp 640 per saham, beli saham SMRA dengan target harga Rp 800 per saham, serta beli saham BSDE dengan target harga Rp 1.450 per saham.
Harry juga merekomendasikan investor untuk beli keempat saham sektor properti tersebut. Yaitu beli saham BSDE dengan target harga Rp 1.237 per saham, beli CTRA dengan target harga Rp 1.308 per saham, beli SMRA dengan target harga Rp 573 per saham, dan beli PWON dengan target harga Rp 516 per saham.
Terakhir, Liza juga merekomendasikan investor untuk mencermati empat saham emiten properti tersebut. Direkomendasikan beli BSDE dengan target harga Rp 1.230 per saham, beli CTRA dengan target harga Rp 1.300 per saham, beli SMRA dengan target harga Rp 570, dan beli saham PWON dengan target harga Rp 515 per saham dalam 12 bulan ke depan.
